Το Προεδρικό Διάταγμα 194/2025 εισάγει σημαντικές αλλαγές στη νομοθεσία που αφορά την οριοθέτηση και ανάπτυξη των μικρών οικισμών στην ελληνική ύπαιθρο, φέρνοντας νέα δεδομένα στους ιδιοκτήτες ακινήτων και στους κατοίκους περιοχών με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Η βασική αρχή του διατάγματος είναι ότι μόνο οι οικισμοί που υφίσταντο έως το έτος 1983 αναγνωρίζονται θεσμικά, με αποτέλεσμα επεκτάσεις και ενσωματώσεις εκτός αυτής της χρονολογίας να θεωρούνται άκυρες. Παράλληλα, για την επέκταση των οικισμών τίθεται ως απαραίτητη προϋπόθεση η τεκμηριωμένη αύξηση του μόνιμου πληθυσμού και όχι άλλες αναπτυξιακές ανάγκες, όπως η τουριστική ανάπτυξη.
Επιπλέον, οι οικισμοί κατατάσσονται σε κατηγορίες ζωνών με διακριτούς όρους δόμησης. Οι ρυθμίσεις αυτές επιδρούν άμεσα στη δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου περιοχές, μεταβάλλοντας την αξία των ακινήτων και επηρεάζοντας τον προγραμματισμό επενδύσεων και τοπικής ανάπτυξης. Η ελληνική ύπαιθρος, με τους μικρούς οικισμούς και τις χαμηλές πληθυσμιακές συγκεντρώσεις, επηρεάζεται στο σύνολό της, με ιδιαίτερη έμφαση σε περιοχές όπως ο Δήμος Ακτίου-Βόνιτσας.
Συγκεκριμένα, στον Δήμο Ακτίου-Βόνιτσας, σύμφωνα με την Απογραφή του 2021, ο οικισμός Βόνιτσας αριθμεί 4.264 κατοίκους, ενώ η Πάλαιρος έχει 2.029 κατοίκους και η περιοχή του Μεδεώνος (συνολικά) 3.311 κατοίκους. Κατά συνέπεια, ο οικισμός της Βόνιτσας, με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων, δεν εμπίπτει στις διατάξεις του ΠΔ 194/2025. Αντίστοιχα, η Πάλαιρος, αν και βρίσκεται πολύ κοντά στο όριο, φαίνεται να μην επηρεάζεται, δεδομένου ότι ο πληθυσμός της καταγράφεται ελαφρώς πάνω από το όριο. Στην περίπτωση του Μεδεώνος, αν και συνολικά η δημοτική ενότητα έχει πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων, η εφαρμογή του ΠΔ εξετάζεται αναλυτικά σε επίπεδο επιμέρους οικισμών, ανάλογα με το τοπικό πληθυσμιακό μέγεθος.
Το ΠΔ 194/2025 ορίζει ρητά ότι το κριτήριο εφαρμογής βασίζεται στον πληθυσμό κάθε επιμέρους οικισμού και όχι στη δημοτική ή τοπική κοινότητα ως σύνολο. Έτσι, ακόμα και εντός δημοτικών κοινοτήτων με άθροισμα άνω των 2.000 κατοίκων, μικροί οικισμοί με πληθυσμό χαμηλότερο από το όριο εμπίπτουν στις ρυθμίσεις του διατάγματος. Αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη, ειδικά για περιοχές με έντονα αγροτικό ή ημιαστικό χαρακτήρα, όπου η πληθυσμιακή κατανομή δεν είναι ομοιογενής.
Οι άμεσες συνέπειες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι πολυδιάστατες. Πολλά ακίνητα που θεωρούνταν οικοδομήσιμα ενδέχεται να χαρακτηριστούν εκτός σχεδίου, περιορίζοντας σημαντικά τη δυνατότητα δόμησης και αναπτυξιακής αξιοποίησης. Η εμπορική αξία των ακινήτων επηρεάζεται αναλόγως, δημιουργώντας νέες συνθήκες τόσο για την τοπική αγορά όσο και για επενδυτικές δραστηριότητες. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε περιπτώσεις όπου έγιναν επενδύσεις βασισμένες σε προηγούμενες αποφάσεις οριοθέτησης ή σε έγκριση παλαιών σχεδίων, καθώς το νέο καθεστώς τροποποιεί τα νομικά δεδομένα.
Σε κοινωνικό επίπεδο, η περιορισμένη δυνατότητα ανάπτυξης των μικρών οικισμών αναμένεται να ενισχύσει περαιτέρω την αστυφιλία και τη δημογραφική αποδυνάμωση της υπαίθρου. Οι περιορισμοί στη δόμηση αποθαρρύνουν την εγκατάσταση νέων οικογενειών ή επιχειρηματικών πρωτοβουλιών σε απομακρυσμένες περιοχές, γεγονός που μακροπρόθεσμα μπορεί να επηρεάσει τη συνοχή και τη βιωσιμότητα των αγροτικών κοινοτήτων.
Παράλληλα, αν και το διάταγμα διατυπώνεται ως μία πρωτοβουλία υπέρ της τάξης και της προστασίας του περιβάλλοντος, δεν λείπουν οι ανησυχίες ότι η υποτίμηση της γης και η αποδυνάμωση των μικρών ιδιοκτητών μπορεί, έστω και έμμεσα, να διευκολύνουν τη συγκέντρωση μεγάλων εκτάσεων από οικονομικά ισχυρούς φορείς ή διεθνή επενδυτικά κεφάλαια. Σε αυτό το πλαίσιο, εκφράζονται προβληματισμοί για το ενδεχόμενο σταδιακής μεταβολής του ιδιοκτησιακού τοπίου της ελληνικής υπαίθρου, με πιθανή συγκέντρωση γης σε λίγους κατόχους.
Το Προεδρικό Διάταγμα 194/2025 εισάγει επίσης νέες τεχνικές διαδικασίες, όπως απαιτήσεις τεκμηρίωσης πληθυσμιακής αύξησης και ειδικές διαδικασίες αναγνώρισης και αναθεώρησης ορίων οικισμών, μέσω διοικητικών πράξεων και πολεοδομικών ελέγχων. Η επιβολή αυτών των διαδικασιών αναμένεται να δημιουργήσει νέες ανάγκες προσαρμογής από τους ιδιοκτήτες και τους ενδιαφερόμενους επενδυτές, οι οποίοι καλούνται να κινηθούν σε ένα πλέον σύνθετο ρυθμιστικό περιβάλλον.
Στο πλαίσιο της δημόσιας συζήτησης που έχει ξεκινήσει για τις συνέπειες του ΠΔ 194/2025, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ερώτηση που κατέθεσε προς την Περιφερειακή Αρχή Δυτικής Ελλάδας ο Περιφερειακός Σύμβουλος Π.Ε. Αιτωλοακαρνανίας Χρήστος Κωστακόπουλος. Ο κ. Κωστακόπουλος επισημαίνει ότι ο περιορισμός στη δυνατότητα επέκτασης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων επαναφέρει τα δεδομένα σχεδόν έναν αιώνα πίσω, στο 1923, επιφέροντας σοβαρές συνέπειες για όσους έχουν επενδύσει σε ακίνητα τα οποία πλέον ενδέχεται να χαρακτηριστούν εκτός σχεδίου. Ζητά, επιπλέον, από την Περιφερειακή Αρχή να λάβει πρωτοβουλίες για την προστασία των συμφερόντων των πολιτών, ιδίως σε περιοχές της Αιτωλοακαρνανίας που αντιμετωπίζουν έντονα φαινόμενα αστυφιλίας και πληθυσμιακής αποδυνάμωσης. Η παρέμβαση αυτή αναδεικνύει τη διάσταση του ζητήματος σε τοπικό επίπεδο και ενισχύει την ανάγκη για προσεκτική διαχείριση των νέων ρυθμίσεων. https://www.agriniopress.gr
Σε κάθε περίπτωση, η εφαρμογή του νέου πλαισίου αναδεικνύει την ανάγκη για ουσιαστική πληροφόρηση και συντονισμό ανάμεσα σε πολίτες, ιδιοκτήτες, τοπικές αρχές και αρμόδιες υπηρεσίες. Η διαμόρφωση βιώσιμων τοπικών στρατηγικών ανάπτυξης, που θα λαμβάνουν υπόψη τα νέα δεδομένα, είναι απαραίτητη για τη διατήρηση της πολιτιστικής και κοινωνικής φυσιογνωμίας της ελληνικής υπαίθρου, χωρίς να αποτρέπεται η ήπια και ποιοτική ανάπτυξη.
Η συνολική προσέγγιση του ΠΔ 194/2025 φαίνεται να στηρίζεται στην ανάγκη ελέγχου της άναρχης ανάπτυξης και στην προστασία της φυσιογνωμίας της υπαίθρου, όμως ταυτόχρονα δημιουργεί νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Ορισμένοι αναλυτές επισημαίνουν ότι η μειωμένη εμπορική αξία πολλών αγροτικών ακινήτων μπορεί να οδηγήσει στη διευκόλυνση της συγκέντρωσης γης από μεγαλύτερους οικονομικούς παράγοντες ή επενδυτικά σχήματα, γεγονός που ενδέχεται να αλλάξει το ιδιοκτησιακό καθεστώς σε ολόκληρες περιοχές. Σε αυτό το πλαίσιο, εκφράζονται προβληματισμοί για το αν οι νέες ρυθμίσεις, έστω και έμμεσα, θα μπορούσαν να ευνοήσουν τη σταδιακή απόκτηση μεγάλων εκτάσεων από θεσμικούς επενδυτές ή διεθνή funds, διαμορφώνοντας ένα διαφορετικό τοπίο στη διαχείριση της ελληνικής υπαίθρου.
